定期借地権付き戸建て中古住宅

定期借地権付き戸建て中古住宅

郊外の分譲地の地価の下落が話題になっています。
バス便の通う分譲地では、売りにくい状況が続いています。

千葉県の場合、車で工場へ通勤する方が一定以上の人数が
いるので、需要がまったく無くなる訳ではないと思います。

都心部へ通勤する、共稼ぎのホワイトカラー世代が
都内のマンションを買い、
郊外の戸建て中古住宅に興味をしめしていないと言えます。

子供が１人であれば、マンション暮らしは、理にかなっています。
２人以上いる場合は、戸建て住宅を選ばれる方も多くなります。

地価の値下がりリスクが低い物件として、定期借地権付き中古住宅があります。

所在	南４丁目	中央５丁目	中央９丁目	南１丁目
引渡	平成13年6月	平成13年6月	平成17年1月	平成15年8月
土地面積	204.62	228.15	222.99	308.00
保証金	3,300,000	4,500,000	3,500,000	5,300,000
地代	27,500	37,300	29,000	45,533
地代倍率	120.00	120.64	120.69	116.40
土地価格	21,280,480	23,043,150	18,798,057	27,350,000
保証金％	15.51%	19.53%	18.62%	19.38%
保証金１５％	22,000,000	30,000,000	23,333,333	35,333,333
差額	-719,520	-6,956,850	-4,535,276	-7,983,333

表は、千葉県千葉市緑区のおゆみ野地域の定期借地権です。
売却に出された案件は、ＵＲの買取価格が掲載されていました。

保証金が、分譲当時の土地の評価の１５％相当と推測しています。
その金額と、１０年以上経った、現在の買取価格との比較です。

所有権で買っていた場合、南１丁目の物件では８００万円近く下がったことになります。

地代・保証金は、
割高に感じてしまいますが、当初から変わらずなので、
支払額に変更はありません。

新たに戸建て中古住宅として、購入される方は
所有権と定期借地権を選ぶことが出来ます。

この表からは、建物の価格は外してあります。
更地での分譲ではないので、土地の使い方は
最初に建てた人の利用方法を受け継ぐことになります。

保証金・地代を払い続けて、住む限りは値下がりのリスクは
ＵＲが負担することになり、新たな購入者は
安い価格で、所有権を選ぶことが出来ます。

次の購入者が、定期借地権を選びたい場合は、
地代・保証金の割高感があるので、
建物金額で調整される可能性があります。

住み続ければ、問題は少ないのですが、
売却する時には、リスクは低くなりますが、０ではありません。

所在	南３丁目	中央７丁目
引渡	平成14年2月	平成17年1月
土地面積	244.38	204.98
保証金	3,300,000	1,600,000
地代	27,600	30,300
地代倍率	119.57	52.81
土地価格	24,193,620	17,395,161
保証金％	13.64%	9.20%
保証金１５％(１０％）	22,000,000	16,000,000
差額	2,193,620	1,395,161

同じ　おゆみ野ですが、
分譲当時より、買取価格が高くなった場所もあります。

その場合は、値上がりのプレミアム部分を直接受けることは出来ませんが
保証金・地代が、他の物件と比べて割安感があるので、
その分、総額を高くすることが可能です。
表の２件の定期借地権は、建物金額が高く売れた物件です。